Beratung Massivhaus Bebauungsplan

Was Sie zu einem geeigneten Grundstück wissen müssen

  • Wie setzt sich Preis von einem Baugrundstück zusammen?
  • Bebauung §§34, 35, B-Plan, V- u. E-Plan etc.
  • Beschaffenheit (Erschließung, Boden, Gelände, Kampfmittelbeseitigungsdienst)
  • Besonderheiten des Grundstücks

Die Grundstücksgröße nimmt bei der Berechnung des Kaufpreises eine dominierende Rolle ein.
Immer wieder bekommen wir die Frage, warum ist das Grundstück so teuer?

Hier ist zunächst zu wissen, dass es mit dem Rohbauland oder Bauerwartungsland und dessen Kosten beginnt. Zuerst muss ein Bebauungsplan von einem Fachplaner mit diversen Gutachten erstellt werden. Danach muss das Grundstück erschlossen (gebaut) werden. Dazu gehören alle Kosten die sich aus dem Verlegen der Medien ergeben, dem Straßenbau, die Beleuchtung, Bepflanzung, öffentliche Stellplätze und ggf. Kinderspielplatz. Im nächsten Schritt müssen die Grundstücke vermessen werden und die öffentlichen Flächen werden an die Kommune unentgeltlich übertragen. Selbstverständlich erwartet der Erschließungsträger für seine Gesamtinvestition und sein Risiko natürlich einen Gewinn. Letzten Endes, ist dann auch noch das Gesamtangebot am Markt und die Nachfrage für den Verkaufspreis ausschlaggebend. Außerdem gilt, je mehr Wohnfläche bzw. Nutzfläche auf dem Grundstück errichtet werden darf, desto wertvoller ist es.

Je größer das Grundstück, desto teurer wird es. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus wird ein Grundstück zwischen 400 und 1200 Quadratmetern benötigt. Effiziente Grundrisse und mehrere Stockwerke helfen dabei, Platz zu sparen und die Kosten des Grundstücks günstig zu halten.
Bungalows sind zwar barrierefrei zu erreichen, benötigen aber im Gegensatz zu klassischen Einfamilienhäusern und Stadtvillen mehr Grundfläche. Ein weiterer Faktor, der den Quadratmeterpreis bestimmt, ist die Lage. Handelt es sich beispielsweise um ein Grundstück in einer Großstadt mit hervorragender ÖPNV-Anbindung, so ist dieses deutlich teuer als ein Grundstück in Randgebieten. Verschiedene Quellen wie sämtliche Immobilienportale oder regionale Zeitungen verschaffen Ihnen einen ersten Eindruck über den Grundstücksmarkt.

Vor einem Grundstückskauf sollte der Bebauungsplan auf alle Fälle angefordert werden. Doch warum ist dieser Schritt notwendig und was sagt mir dieser sogenannte B-Plan nach §30 BauGB?

Der Bebauungsplan wird von der zuständigen Gemeinde erstellt, und legt fest, welche Nutzung auf diesen Flächen zulässig ist. So kann man daraus beispielsweise entnehmen, ob es sich hier um ein reines Wohngebiet oder um ein Gewerbegebiet handelt. Wie viele Stockwerke dürfen dort errichtet werden und wie hoch darf das Haus sein? In vereinzelten Fällen können auch Regelungen zu Dachformen, Haustypen, Abstand zu den Häusern der Nachbarn, Materialien, PKW-Stellplätze oder Ort und Art der Bepflanzung enthalten sein. Sie gelten als örtliche Gesetze, weshalb sich Bauherren daran halten müssen.

Nicht für alle bebauten Ortsteile existieren B-Pläne. Sollte dies der Fall sein, besteht für Bauherren die Möglichkeit, nach §§34, 35 BauGB oder nach dem Vorhaben- und Erschließungsplan zu bauen.

Laut §34 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der Bebauung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche in die umliegende Bebauung einfügt. Das bedeutet, dass die geplante Immobilie vom Baustil, der Größe und der Nutzung in das unmittelbare Umfeld passen muss. Auch die Erschließung muss gesichert sein. Inwieweit sich das geplante Vorhaben in die nähere Umgebung einfügt, wird von der Gemeinde bzw. vom Bauamt entschieden.

§ 35 BauGB regelt die Bebauung im Außenbereich. Grundsätzlich gilt, dass die Bebauung im Außenbereich zu unterbinden ist.